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土地を売却したときに税金ってかかるの?使える特例で賢い税金対策を

「長男が結婚し、待望の孫が生まれた。共働きしている長男夫婦のために、これからは出来る限りのサポートをしてあげたいので、長男の家のそばに引っ越そうと考えている。今の住まいはとても古いので、貸すよりは売ってしまって、マンションに住みかえた方が楽かな、と相談している。土地を売ると税金がかかると聞いたが、いったいどれくらいかかるのだろうか?相続のこともふまえて判断した方がよさそうだな・・・」

土地などを売却した場合、購入した当時より高い価格で売ることができると、利益が生じたと見なされ、「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。高い価格で売れることは望ましいことですが、税金を納めるとなると、いったいどれくらい支払わなければならないのか?と急に不安になってきますよね。

本記事では、土地を、購入したときより高い価格で売却できた場合の譲渡所得税について、事例とともに要点を分かりやすく説明していきます。

1.土地を売却したときにかかる3つの税金

譲渡所得税とは、土地などの不動産を売るときの価格(売買価格)が、買ったときの価格(購入価格)を上回った場合、その利益部分に対し課税される税金のことです。具体的には、生じた利益に対して所得税(給与所得など、他の所得とは分けて考える)と住民税(通常の税率に上乗せする)を計算し、総称したものを譲渡所得税と呼んでいます。

図1:土地を売却すると税金ってかかるの?

また、売却の際には、「印紙税」や「登録免許税」といった税金もかかります。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納めるもので、土地を売るときには必ずかかります。売買価格に応じて印紙税も増えます。たとえば、500万円の売買価格の印紙税は2千円、1億円であれば6万円となっています。なお、2014年4月1日から2022年3月31日までに取り交わされた売買契約書の印紙税は、軽減税率が適用されています。

登録免許税は、売却する際に、必ずかかる税金ではありません。売却する土地に「抵当権が設定されていた場合」は、抵当権を外してから売らなければならないので、「抵当権を外す登記(抹消登記)」をおこなう必要があります。抹消登記は、土地1筆あたり1,000円、家屋1件に対し1,000円の登録免許税がかかります。

「不動産の所有者を変更する登記」にかかる登録免許税は、購入する側の負担となりますので、売却する側が納める必要はありません。

【土地を売るときの3つの税金】
・譲渡所得税:土地や建物を売ったときの利益に対する税金
・印紙税:売買契約書などの課税文書に対して課される税金
・登録免許税:抵当権を外す登記をするときに納める税金

表1:印紙税の軽減措置について

売買価格
本則税率
軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2.【事例で確認】譲渡所得税を計算してみよう

譲渡所得税が実際にどれくらいかかるものなのか、具体的に確認してみましょう。

【事例①】
土地を購入した価格:5,200万円(購入時にかかった経費:150万円)      
土地を売却した価格:5,800万円(売却時にかかった経費:200万円)
所有した期間:9年間

2-1.譲渡所得とは?

土地などの資産を売ることで得た所得を「譲渡所得」といいます。

売った価格から、資産を購入した当時の価格を引き、さらに売買行為で生じた諸経費(購入時、および売却時の両方)なども差し引くことで譲渡所得は求めることができます。諸経費に算入できるものは、2章の3でご確認ください。

また、相続で引き継いだ土地の場合、購入した当時の価格が分からない、購入した時期が古すぎて購入価格を証明できないといった場合もあるでしょう。そのようなときは、売った価格(売買価格)の5%を購入時の価格として考えることができます。

図2:「譲渡所得」の求め方

2-2.譲渡所得税の計算方法

図2の計算式で求めた「譲渡所得」に、ある一定の税率を掛けて「譲渡所得税」を求めることができます。条件が整っていれば、譲渡所得の控除額を差し引くことができ、譲渡所得税を少なくすることができます。控除について詳しくは、次の3章と4章をご確認ください。

図3:譲渡所得税の計算式

「一定の税率」とは、土地を所有していた期間が「5年を超えるか否か」によって異なります。所有期間を判定する際の「売却日」とは、土地を売った日ではなく、「売ったその年の1月1日」となりますので注意してください。

次に示す税率表から確認できるように、5年を超えていると税率が大きく減少します。売却日から、実際の所有期間を正確に把握して、売却のタイミングを見計らうことが、税金で損をしない、上手に売買するコツの1つといえます。

表2:譲渡所得税の税率

所有期間
短期
(5年以下)
長期
(5年超)
税率
39.63%
20.315%
内訳
所得税
(復興特別所得税を含む)
30.63%
15.315%
住民税
9%
5%

図4:売却日は売った年の1月1日とみなされる

2-3.マイナスできる諸経費には何が計上できるのか

諸経費は、譲渡所得から差し引くことができるので、差し引く額が多くなれば、その分譲渡所得税は下がります。控除漏れがないよう、念入りに確認して計算しましょう。表3に示した経費以外にも、思わぬトラブルなどでかかってしまった弁護士費用や、契約で遠方に赴くためにかかった旅費など、場合によっては経費として算入できるものがありますので、請求書などの支払った事実を証明できる書類は大切に保管しておいてください。

表3:諸経費とみなされるもの

購入時売却時
仲介手数料仲介手数料
登録免許税・不動産取得税印紙代
測量費用
建物の取り壊し費用
立退料
などなど

【事例①】を計算すると、長期譲渡の税率20.315%となり
 譲渡所得::5,800万円5,200万円-160万円)-190万円=250万円
 譲渡所得税:250万円×20.315%=50万7,875円
 100円未満は切り捨てとなるため、事例①の譲渡所得税は50万7,800円ということになります。

3.マイホームの土地を売却するなら3,000万円まで控除される

譲渡所得税の計算では、条件が合えば、さらに控除額を差し引いて、税額を下げることができます。

3-1.10年以上住んだ家ならさらに税金は安くなる

マイホームの土地を売る場合は、所有していた期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円を特別に控除することができます。

また、万が一、譲渡所得税がかかるとしても、10年超えて長く居住しているマイホームの土地であれば、譲渡所得の6,000万円までの部分に対する税率は「14.21%」と、軽減税率(10年越所有軽減の特例)を適用することができます。これは、3,000万円の特別控除と併用することができます。具体的な計算例は、以下の通りです。

【事例②】
土地を購入した価格:4,250万円(35年前に購入)
土地を売却した価格:1億円
購入、及び売却時の諸経費の合計:850万円(購入時250万円、売却時600万円)
譲渡所得=1億円4,250万円-250万円)-600万円=5,400万円
譲渡所得5,400万円から、3,000万円を特別控除できるので、残りの2,400万円に対し、
税率14.21%がかかることになります。
譲渡所得税=(5,400万円-3,000万円)×14.21%=341万円400円

3-2.買い替えるならば使える特例の範囲が広がる

マイホームの土地を売って、新しいマイホームを購入するときに使える特例(居住用財産の買換えの特例)もあります。これは先述の3,000万円の特別控除との併用はできないので、どちらかを選択する必要があります。

また、新たに買うマイホームの価格が、すでに売ったマイホームの価格より高いか安いかによって、適用する特例の内容が異なってきます。簡単な考え方は以下のとおりとなります。

【今回売却する不動産よりも高い価格の土地を購入する場合】
→譲渡所得税の課税を、今回購入した不動産を売るときまで「繰り延べる」ことができる
(課税されないのではなく、課税を延期するいうこと)
【今回売却する不動産よりも安い価格の不動産を購入する場合】
→譲渡所得税の税率は「20.315%」が適用できる

この特例が使える期限は、2021年12月31日までの譲渡に限られています。さらに、売買価格が1億円以下でなければ適用できません。この他にも適用するための条件がいくつかありますので、対象となるかどうかの最終的な判断は、詳細をよく確認された上でおこなってください。

4.相続した土地は3年以内に売却すると特例が使える

次に、相続した土地を売却して、譲渡所得税がかかる場合に使える特例を2つ、ご説明いたします。どちらも相続発生から3年以内に売却することが条件です。

相続したが住むあてもなく、ただ維持費ばかりかかってしまう…、思い切ってそのような土地を売ってしまいたいとお考えの場合は、特例の期限を意識して、売却の検討を進めていただければと思います。

4-1.相続税を納めた場合は払った分の控除が受けられる

相続した際に、相続税を支払っている場合は、納めた相続税の金額のうち、土地にかかった分を経費(取得費という)として控除することができます。短期間の間に、同じ財産に、相続税と譲渡所得税の二重課税となってしまうことを避けるための措置となります。

※納めた相続税を控除することについて詳しくは、こちらを参考にしてください。(当サイト内)
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4-2.相続した空き家を売却すれば3,000万円の特別控除が使える

一人暮らしをしていた両親が亡くなり、実家を相続したものの、空き家の状態が続いてしまっているような場合、適用条件は満たせば、マイホームの売却と同じように、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

※相続した空き家に使える特例について詳しくは、こちらを参考にしてください。(当サイト内)
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また、道路の建設や河川の改修工事など公共事業をおこなうために土地を売る場合は、5,000万円までの特別控除を使うことができます。他にも、区画整理、特定住宅造成、農地保有のために土地を売る場合には、それぞれ特別控除が使えます。専門的な知識を要することになりますので、詳しい内容は相続専門の税理士にお問い合わせください。

5.譲渡所得は売却した翌年に確定申告をおこなう

譲渡所得税は納付書が送られてきて払うものではなく、申告書を作って、確定申告をおこない、納付するものです。

不動産を売ると、売却した翌年の始めに、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。もし、土地の売却で、譲渡所得の利益が生じていない場合は、その旨を返信用のハガキに記載して返送しておくと安心です。

利益が生じた方は、必ず確定申告をおこなってください。適用できる控除や特例を使えば、納税額がゼロになる可能性もあります。申告期限は、確定申告をおこなう2月から3月中旬です。正確な期間は変動する可能性がありますので、事前に国税庁のホームページなどでご確認ください。

期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税が加算される上、3,000万円の特別控除などを使うことができなくなってしまいますので注意してください。

図5:譲渡所得税の申告は確定申告でおこなう

参考:国税庁ホームページ「令和元年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)」
   https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2019/kisairei/joto/index.htm

6.まとめ

土地を購入したときよりも高い価格で売却できた場合には、譲渡所得税という税金がかかることをご理解いただけましたでしょうか。

譲渡所得税の計算は、売買価格から、購入価格と諸経費を引いて、残った金額に一定の税率をかけて算出します。相続で引き継いだ土地などで、購入した当時の価格が分からない場合には、売買価格の5%を購入価格とみなすことができます。一定の税率とは、不動産を所有していた期間によって異なり、長期の場合は20.315%、短期の場合は39.63%となっています。

また、対象となる不動産がマイホームであれば、3,000万円の特別控除があり、適用条件をすべて満たしていれば譲渡所得税は課税されません。さらにマイホームを買換えるのであれば、税務面で受けられる優遇措置の選択範囲が広がります。

特別控除などを適用して税額がゼロとなった場合でも、申告は必要です。売却した翌年の確定申告の時期におこないます。

譲渡所得税に関することは、専門家である税理士にご相談ください。税額に最も影響する特例や優遇措置の適用条件などは難しい判断を要する場合があり、専門的な知識が必要となることがありますので、信頼できる税理士にご相談いただき、正しく無駄のない選択をしていただければと思います。

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