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借地権は相続税の対象財産!相続税評価額の計算方法と特例の考え方

お父さまが暮らしていたご自宅は、土地が借地で建物はお父さまの所有という場合、
・相続の対象は建物だけでいいのだろうか
・借地が相続税の対象となるのであればどのように考えればよいのだろうか
とお悩みではありませんか。

借りている土地に財産価値があると認識されている方は少ないかもしれません。
土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利を借地権といい、借地権は相続財産とみなされますので相続税の対象財産となります。
よって、借地権を持つことで思いがけない高額な相続税が発生するケースはめずらしくありません。

この記事では借地権の相続税評価における計算方法をご説明します。
また、あわせて土地の評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」について、借地へ適用する場合の考え方についてもご説明しますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

1.借地権は相続税の対象財産になる

借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことをいいます。
具体的には、お父さまが土地を地主から借りて地代を支払い、その借りた土地の上に自宅を建てて所有するような場合のことで、この土地を借りた権利のことを借地権と言います。
この借地権の権利は、土地を借りていたお父さまが亡くなられた場合、地主の承諾を得ることなく、他の相続財産と同じように相続人へ引き継ぐことができます。また、借地権は人から借りている財産ではありますが、相続財産の一部として考える必要があることから相続税の対象財産となります。

図1:借地権のイメージ

1-1.借地権は財産価値があり相続税の対象となる

お父さまが所有されていたわけではなく、ただ借りていただけの借地に財産価値があるということに対して疑問を抱かれるかもしれません。しかし、借地権を持つということは借地借家法という法律によって、とても強く保護されることになります。借地権を持つお父さまが亡くなられたとしても土地を地主に返還する必要もありませんし、地主から返却してほしいという希望があっても応じなくてよいほど保護されています。
また、原則として借地の上に建物がある限り、土地を借りているお父さまと同額で契約を更新することができます。
もし同額で更新できないケースがあるとすれば、固定資産税の上昇・物価の上昇などがあった場合には、本来地主さんはいつでも地代の値上げ交渉ができますが、相続のタイミングで交渉をされるような場合です。

これにより、もしお父さまが現在借りている価格より高い価格で借りたいと地主に交渉する方がいたとしても、お父さまは契約当初の価格で借り続けることができるため、地代の値上げを抑えることになります。よって、借りたいと申し出ている方の金額を現在の価格だと考えると、お父さまが支払っている地代との差額が借地権の経済的価値と考えることができますので、相続税の対象財産となります。

1-2. 借地権の相続税はすべての財産の総額で計算する

借地権が相続税の対象財産であれば、お父さまの所有する借地権の相続税が知りたくなります。
しかし、相続税は借地権だけで計算することはできず、亡くなられたお父さまの相続財産をすべて足し合わせて財産総額から計算をしていきます。

図2:財産総額のイメージ

財産総額がわかれば、その総額が相続税の基礎控除額を上回ったかどうかを確認して、上回った場合にだけ相続税の申告が必要となります。
図3の基礎控除の考え方と図4の判断基準から相続税の計算の必要性を判断します。

図3:基礎控除額の考え方

4:相続税の判断基準・考え方

 

1-3.借地権は主に2つ!普通借地権と定期借地権の違い

主な借地権の種類に普通借地権と定期借地権の2つがあります。借地権の種類によって相続税評価が異なりますので、いずれに該当するか、あらためて確認しましょう。

【普通借地権】
契約期間は決まっていますが、更新することにより半永久的に借りることができます。
契約期間については、最初は30年、1回目の更新で20年、以降の更新は10年となります。

【定期借地権】
当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は契約更新ができません。
契約終了時には、建物を取り壊して更地にし、地主に返還する必要があります。

2. 借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額を計算する場合には借地権価格を利用しますが、必ずしもすべての土地に借地権価格が設定されているわけではありません。大都市や商業地にある借地は、利益を見込んで対価を支払ってでも土地を借りたいというニーズも高いことから借地権価格も高くなります。一方で、土地が余っている郊外では借り手もなく借地はあっても借地権価格が設定されていない場合があります。

2-1.普通借地権の評価方法

普通借地権の評価方法は、自分が所有している土地(自用地)だと想定した場合の評価額に借地権割合を掛けて算出します。

自用地の評価額 × 借地権割合 = 普通借地権の評価額
  ※自用地の評価額は「路線価方式」または「倍率方式」

借地権割合は、土地の評価基準である路線価や評価倍率を調べると、そこに記されています。
路線価の場合は、国税庁のHPを確認すると、土地が面している道路に1平方メートル当たりの価格が設定されています。借地権割合は、その路線価の価格に付いているアルファベット表記となります。

※路線価方式、倍率方式について詳しくは、こちらを参考にしてください。(当サイト内)

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図5:路線価図のイメージ

*上の図の赤枠は、各路線価の右隣に表示しているA~Gの記号に対応する借地権割合を示します。

実際に借地権の評価額を計算して見ましょう。

【例】
土地の面積:100㎡ 
路線価:280D ※借地権割合はD なので60%

(路線価)280,000(円/㎡)×(面積)100(㎡)×(借地権割合)60%
=(借地権の評価額)16,800,000円

よって、普通借地権の評価額は1,680万円

2-2. 定期借地権の評価方法

定期借地権の評価方法は複雑になります。原則として相続時に借りていたお父さまに帰属する経済的利益とその存続期間をもとにして評定した価格によって決まるとされています。経済的利益は、適正地代と支払っている地代との差額で計算します。

定期借地権の評価は複雑で、相続税額をご自分で正確に計算することはとても難しいものです。
定期借地権を相続する場合には税理士にご相談されることをおススメします。

課税時期による自用地の評価額×(A/B)×(C/D)=定期借地権の評価額

A:定期借地権等の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額
B:定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価額
C:課税時期におけるその定期借地等の残存期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率
D:定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

*残存期間年数とは定期借地権の期間のうち残っている年数
*基準年利率・複利年金原価率は国税庁HPより確認できる

3. 借地権に対しても小規模宅地等の特例が適用できる

借地権を相続した場合であっても、小規模宅地等の特例が適用できます。
小規模宅地等の特例とは、亡くなられた方の自宅に使われていた土地に対して、一定の要件を満たす場合に「相続税を計算する時の土地の評価額を最大80%減額する」という特例です。

※小規模宅地等の特例について詳しくは、こちらを参考にしてください。(当サイト内)

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図6:「小規模宅地等の特例」で評価額5,000万円の実家が80%減額されるイメージ

ご自宅用に借りていた土地を:「小規模宅地等の特例」の要件に該当する相続人の方が相続する場合、限度面積である330㎡までは、その評価額を80%減額することができます。

【例】
借りている土地の面積:100㎡
借地権の評価額:1,680万円
相続人:「小規模宅地等の特例」の適用対象者

小規模宅地等の特例を適用することで減額される額は、借地権の評価額に減額割合80%を掛けて算出します。

よって小規模宅地等の特例を適用した借地権の評価額は

1,680万円×80%=1,344万円
1,680万円-1,344万円=336万円

よって、小規模宅地等の特例を適用したあとの借地権の評価額は336万円

7:小規模宅地等の特例の考え方(330㎡未満の土地)

このように小規模宅地等の特例を適用した結果、大幅に評価額を下げることができれば、相続税が0円になることも多くあります。特例を使って相続税が0円になった場合には、税務署へ相続税の申告をしなければなりませんので、10ヶ月の期限内に忘れずに行いましょう。

4.さいごに

亡くなられた方が土地を借りてご自宅を建てていた場合、その土地は借地権として扱われ、相続税の対象財産となることをご理解いただけたと思います。
ただし、借地権には主に2種類あり相続税評価額の計算方法は異なります。

普通借地権であればおおよその評価額を計算できますが、定期借地権の場合には専門家にお願いしないと難しいところがあります。また、普通借地権はおおよその評価額は計算できても正しい評価額を計算することは難しいものです。

相続財産の相続が相続税の基礎控除に近しい場合や、少しオーバーした場合には、特に土地の評価を正しく行うことで相続税の納税の対象では無くなることもあります。ぜひ専門家へ相談しましょう。

借地権を相続した場合は、いずれにしても考え方が複雑になりますので、まずは税理士に無料相談をして今後の進め方を決めていくことをおススメいたします。

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