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家・土地を買ったら不動産取得税?!控除で税金がゼロ円に!!

あこがれのマイホームの購入。

最近は新築物件の購入だけでなく、中古物件を購入して「リフォーム」や「リノベーション」などをおこなうケースも増えている。
一生の中で一番高い買い物と言われている「自宅」の購入は絶対に失敗をしたくない!

今まで、賃貸物件にしか住んだことが無いので、実際に購入するとなると物件費用の他にどんな費用が発生するのだろうか。。。

インターネットで調べてみると「不動産取得税」「登録免許税」という税金も必要らしい。
ただでさえ、消費税って高い!と思っているのに、追加の税金はつらい。。。

しかし、「不動産取得税はゼロ円になる」という記事や書き込みを良く目にした。

自分が購入する際には、「不動産取得税」はどうなるのだろうか。また、不動産取得税について「非課税」「軽減」「控除」などの言葉が飛び交っているが一体何が違うのだろうか。

この記事を読まれた方には、不動産を取得する際に必要な税金の種類や金額について知っていただき、あわせて「不動産取得税」がゼロ円になるかどうか。この点を押さえていただきたいと思います。

せっかくゼロ円となるルールがあるのに、知らずに納税してしまうことのないようにしましょう。

1.不動産を購入した際に必要な4つの税金と1つの報酬

あこがれのマイホームを購入した際に必要な税金や報酬には、どんなものがあるのでしょうか。主には「印紙税」「固定資産税」「登録免許税(登記費用)」「不動産取得税」の4つの税金と、「司法書士報酬」があります。

購入する不動産によって異なりますが、新築マンション(75㎡)の場合におおよそ40万円程度の準備が必要となります。

2.不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金

「不動産取得税」とは、土地や建物等の不動産を取得した際に、その不動産が所在する都道府県に支払う地方税となります。不動産の取得とは、売買によるものだけでなく、家屋の建築、増改築、あるいは交換、贈与、寄附なども含まれており、有償・無償を問いません。ただし、後ほど説明するとおり特例を活用するとゼロ円になるケースも多くなっています。

2-1.納税は納税通知書が届いてから支払いを

原則として、不動産を取得したら所轄の都道府県税事務所に申告をすることになっています。申告期限は、各都道府県によって異なります。しかし、実際には申告をしていなくても法務局へ登記の申請をすると、その情報が各都道府県の担当者に届き、自動的に納税通知書が送られてくるしくみになります。納税通知書に記載してある期限までに納付をすれば、特に問題はありません。ただし、納税の必要が無い方には通知書が届きませんので届いたら支払う。と覚えておきましょう。

図1:不動産取得税納税通知書(東京都のイメージ)
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2-2.納付書が届いたら、とりあえず都道府県事務所に聞いてみよう!

不動産取得税の落とし穴は、意外にも自分で申告をしないというところではないでしょうか。納付書が自動的に送られてくるということは、市町村の担当者が計算して請求しています。よって、もしかしたら非課税の適用があっても気づかず請求が届き、納税をしてしまっている人もいるかもしれません。ですから、もし不動産を取得して納税通知書が送られてきたら、一度管轄の都道府県税事務所に確認してみることをお勧めします。

各都道府県税務所は、各都道府県の税務の窓口であり、ホームページで検索できます。

3.不動産取得税の「非課税」「軽減」「控除」の3つの違い

不動産取得税を減らす考え方には「非課税」「軽減」「控除」のキーワードがあります。どれも同じような意味のように感じますし、ご自身に該当するのはどれなのか。という疑問が湧きます。違いをチェックしましょう。

3-1.不動産取得税の5つ非課税

不動産取得税は、下記の項目に該当した場合は非課税(ゼロ円)となります。

(1)相続による不動産の取得
(2)法人の合併又は一定の分割による不動産の取得
(3)学校法人、宗教法人などが本来の事業に用いる不動産の取得
(4)土地改良事業、土地区画整理事業の施行に伴う換地の取得
(5)公共の用に供する道路などの用地の取得

詳しい説明はこちら⇒「不動産を取得したら不動産取得税を!知っておきたい非課税・軽減の考え方」

3-2.不動産取得税の軽減措置と控除

不動産取得税には「軽減措置」があります。この軽減措置には、主に3つのポイントがあります。
(1)平成30年3月31日まで税率が軽減される(4%⇒3%) ※表1参照
(2)宅地の課税標準額が固定資産税評価額の1/2
※固定資産税評価額は家を購入する際に、おおよそどの程度の固定資産税になりそうか売り手に確認することで把握できます。
(3)建物・土地ともに控除額が設定されており、固定資産税評価額を下げることができる

3-2-1.不動産取得税の主な計算方法と考え方

【不動産取得税の計算式】

図2:不動産取得税の計算式
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表1:不動産取得税の税率表
不動産の種類 土地 家屋
住宅 その他
~平成30年3月31日 3% 3% 4%

【軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式】※新築・中古問わず

図3:軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式(建物)
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図4:軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式(土地)
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3-2-2.新築の住宅および土地の場合

<建物>
不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
 ※住宅の床面積が50㎡以上(借家のマンション・アパートは40㎡以上)、240㎡以下の場合に限る
 ※住居用の場合に限る
 ※平成30年3月31日まで、認定長期優良住宅の場合の控除額は1,300万円

<土地>
不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額 ※次のA・Bうち多い額
 A:45,000円
 B:(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200m2限度))× 3%
 ※新築住宅の「建物」の軽減の要件を満たすこと
 ※取得から3年以内に建物を新築した場合
 ※土地を借りるなど、住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する場合

3-2-3.新築の住宅および土地を購入して、不動産取得税がゼロになる場合

現在の特例が続く間は、大半のマンションは条件を満たすことから非課税となります。
 
<要件>
平成28年に自宅用に新築のマンション(不動産)を取得する場合
課税床面積が100㎡、共有持ち分土地面積が80㎡の東京都の物件の場合。
土地の固定資産税評価額が3,500万円、建物の固定資産税評価額が1,100万円の場合。

【建物の不動産取得税】
(1,100万円-1,200万円)×3%=0円

【土地の不動産取得税】
(3,500万円×1/2×3%)-131.25万円=0円
A:45,000円
B:(3,500万円/80㎡)×1/2×(100㎡×2)×3%=131.25万円

以上から、建物および土地の不動産取得税は、特例を用いて控除した結果「ゼロ円」となります。

3-2-4.中古の住宅および土地の場合

<建物>
不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)×3%
 ※住宅の床面積が50㎡以上、240㎡以下の場合に限る
 ※ご自身が住む住居用の場合に限り、借家の場合は対象外
 ※昭和57年1月1日以後に新築されたもの
 ※昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの

表2:中古住宅・土地の控除額
新築日 控除額 新築日 控除額
1997年(平成9) 4月1日以降 1,200万円 1981年(昭和56) 6月30日以前 350万円
1997年(平成9) 3月31日以前 1,000万円 1975年(昭和50) 12月31日以前 230万円
1989年(平成元年) 3月31日以前 450万円 1972年(昭和47) 12月31日以前 150万円
1985年(昭和60) 6月30日以前 420万円 1954年(昭和29) 7月1 100万円

<土地>
不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額 ※次のうち多い額
 A:45,000円
 B:(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200m2限度))× 3%
 ※中古住宅の「建物」の軽減の要件を満たすこと
 ※取得した日の前後1年以内に建物を取得した場合

4.主な3つの減免措置

次の場合には、申請をすることで税額を減額したり、免除をうけたりすることができます。

・災害により滅失又は損壊した不動産に代わる不動産を取得した場合
・取得した不動産がその取得直後に災害により滅失又は損壊した場合
・土地区画整理事業の施行に伴い代替資産を取得した場合

5.まとめ

不動産取得税は、あまりなじみのない税金なうえ、地方税のため都道府県により取扱いも異なります。

また、不動産取得税はご自身が申告して納税する税金ではなく、納付書が届いてから支払うものです。

相続で取得した不動産をはじめとした非課税枠、特例を活用した「納税額ゼロ円」に該当する方が多いことから、実際に支払った経験のある方も少ないとはずです。

不動産取得税については、購入する際にぜひ購入する相手に確認してみてください。
もし、贈与を受ける場合については、ご自身で計算してお金を準備しておきましょう。

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